נכון ל-2025, שוק הקניונים והמרכזים המסחריים בישראל נמצא בנקודת מתח ברורה.
מצד אחד, זה עדיין שוק פעיל, יזמי ומלא תנועה. מצד שני, הוא רווי מאוד, תחרותי יותר, רגיש יותר לשינויים, ובעיקר מחייב הבנה הרבה יותר מדויקת של זהות, קונספט, קהל יעד וניהול.
לטעמי, מי שמסתכל על התחום הזה דרך משקפיים של העבר בלבד, עלול לפספס את התמונה. ישראל כבר איננה שוק שבו כמעט כל מרכז מסחרי חדש יודע למצוא לעצמו הצדקה. להפך. אנחנו נמצאים בתקופה שבה ההבדל בין פרויקט מסחרי נכון לבין פרויקט שיתקשה להחזיק, נעשה חד יותר.
ישראל רוויה בשטחי מסחר, וזה כבר מורגש בשטח
אחת העובדות המהותיות ביותר היא רמת הרוויה הגבוהה של שטחי המסחר בישראל. לפי הנתונים שבמצגת, ישראל כבר עומדת על כ-1.2 מ"ר שטחי מסחר לנפש, מה שמציב אותה במקום השלישי בעולם, אחרי שוודיה וארה"ב.
כאשר השוק רווי כל כך, קשה יותר לייצר בידול אמיתי. כמו שנוהגים לומר, ראית קניון אחד, ראית 100 אחרים. מרבית הקניונים עדיין פועלים ללא זהות מובהקת וללא קונספט מסחרי חד, והבעיה הזאת נעשית בולטת יותר ככל שהתחרות גדלה.
המודל הקלאסי נשחק, וקונספטים אחרים מתחזקים
בשנים האחרונות ניכר מעבר הדרגתי מקניון קלאסי למודלים מסחריים אחרים.
מרכזים שכונתיים, מרכזים פתוחים, סטריפ מולים, שווקים מסוגננים ומתחמים שמחברים מסחר עם בילוי ופנאי, מקבלים יותר תשומת לב. גם חזרה איטית למסחר רחוב מתחילה להיראות בחלק מהמקומות.
הסיבה לכך איננה רק טרנד. הצרכן של היום מחפש נוחות, נגישות, חוויה, ופחות בהכרח את אותה מעטפת סגורה ואחידה שהקניון הקלאסי הציע במשך שנים. במקביל, גם תרומתם של עוגנים מסורתיים נשחקת. בתי קולנוע, סופרים ורכיבים נוספים שכבר לא מייצרים אותה משיכה אוטומטית כמו בעבר, מחייבים את בעלי הנכסים לחשוב מחדש על תמהיל ועל סיבת ההגעה למקום.
השוק מושפע לא רק ממסחר, אלא גם מהמציאות הישראלית
אחד המאפיינים הבולטים של התחום בישראל הוא הרגישות הגבוהה שלו לשינויים חיצוניים.
מלחמה, קורונה, מהלכים פוליטיים, שינויים מדיניים, עליות מחירים, טכנולוגיות חדשות ורכישות אונליין, כל אלה משפיעים בפועל על הרגלי הצריכה, על פדיונות, על תנועת הקהל ועל קצב קבלת ההחלטות של צרכנים ושל רשתות כאחד.
במובן הזה, מרכז מסחרי בישראל איננו פועל בתוך מעבדה סטרילית. הוא פועל בתוך סביבה משתנה ולעיתים מטלטלת, ולכן נדרש להיות מדויק, גמיש ומנוהל היטב הרבה יותר מבעבר.
יש יותר שטחים, אבל לא בהכרח יותר כוח קנייה
בשנים האחרונות רואים עלייה בהיקף השטחים המסחריים הריקים, לצד ירידה איטית בפדיונות ועליות מחירים.
זה איננו מפתיע, כאשר בכל שנה מתווספים לשוק כ-600 אלף מ"ר של שטחי מסחר, בעוד שכוח הקנייה בפועל מאפשר קליטה של כ-200 אלף מ"ר בלבד. כאשר מפתחים הרבה יותר שטח מכפי שהשוק באמת יודע להכיל, נוצרת שחיקה הדרגתית כמעט בכל שרשרת הערך: אצל היזמים, אצל השוכרים, אצל רמות השכירות, ואצל יציבות הפרויקטים עצמם.
גם תחום המסעדות, לדוגמה, הושפע באופן מהותי. לפי הנתונים שבמצגת, מתחילת 2025 נרשמה ירידה של 29% בפעילות המסעדות בישראל, ומנגד נרשם גידול בצריכת פנאי ובילוי. זה מלמד שוב עד כמה השוק איננו אחיד, ועד כמה אסור להסיק ממגמה אחת על כלל התחום.
יזמות מסחרית נעשית זהירה יותר
גם ברמת היזמות ניכר שינוי.
יש פחות פיתוח של קניונים חדשים בהשוואה לעבר, ולעומת זאת יותר עניין בפיתוח של מרכזי מסחר קטנים ובינוניים. במקרים רבים מדובר במרכזים שכונתיים בהיקף של כ-2,000 עד 4,000 מ"ר מניב, עם עלויות תפעול נמוכות יחסית של כ-20 עד 25 ש"ח למ"ר, מרכיב אופנה קטן יותר, ותלות גבוהה יותר בנוחות, חניה וקרבה למגורים.
במקביל, רמות התשואה ברכישות יזמיות נעות סביב 6% עד 8%, ושחיקה מסוימת בשכר הדירה כבר ניכרת בשוק. גם מגבלות אשראי והאטה ביזמיות חדשות תורמות לזהירות הגדלה בענף.
גם הרשתות הקמעונאיות נמצאות תחת לחץ
הקמעונאות עצמה איננה עומדת במקום.
מצד אחד, יש כניסה של מותגים בינלאומיים ותחרות עזה יותר. מצד שני, ניכרת שחיקה ברווחיות של רשתות, עייפות במיצוב של חלק מרשתות האופנה, נטייה של חלק מהן לפיזור יתר, וגם קניבליזציה בתוך תחומים חופפים.
במקביל, היקף ההסעדה בקניונים ובמרכזים מסחריים הולך וגדל על חשבון תחומים אחרים. זאת איננה תופעה שולית, אלא סימן לשינוי עמוק יותר באופן שבו מרכזים מסחריים מנסים לשמור על רלוונטיות.
הצרכן הישראלי רוצה גם מחיר, גם חוויה וגם מהירות
אי אפשר להבין את עתיד המסחר בישראל בלי להבין את הצרכן הישראלי.
הוא רגיש מאוד למחיר ולמבצעים, מצפה לשירות מהיר, זמין וישיר, ומוכן לדרוש תמורה מיידית לכספו. במקביל, הוא איננו מחפש רק מוצר, אלא גם חוויה. מרכזים מסחריים נתפסים לא פעם כמרכזי בילוי, ולא רק כמקומות צריכה.
הצרכן הישראלי מושפע תדיר גם מהמצב הסביבתי והלאומי, ולכן דפוסי הצריכה שלו יכולים להשתנות במהירות. מבחינת יזמים ובעלי נכסים, המשמעות ברורה: צריך לבנות פרויקטים שיודעים להתמודד עם תנודתיות, ולא רק עם תחרות.
ניהול מקצועי הופך לחלק מהותי יותר מהצלחת הפרויקט
ככל שהשוק נעשה מורכב יותר, גם ניהול המרכז המסחרי הופך למשמעותי יותר.
דמי ניהול, מבנה ניהולי, קידום מכירות, ניהול פנימי לעומת חיצוני, וכל ההיבטים התפעוליים שסביב הפרויקט, אינם שכבה משנית אלא חלק מהותי מהצלחתו. גם כאן רואים פערים גדולים בין מרכזים קטנים לבין קניונים גדולים. במרכזים קטנים דמי הניהול נעים בדרך כלל סביב 15 עד 30 ש"ח למ"ר, בעוד שבקניונים הם יכולים לנוע סביב 60 עד 150 ש"ח למ"ר ואף יותר.
לטעמי, בשנים הקרובות נראה התמקצעות גבוהה יותר של התחום הזה, כי בלי ניהול מדויק יותר, יהיה קשה יותר לשמור על יציבות ועל רמת שירות מספקת גם לדיירים וגם לקהל.
מבט קדימה
כאשר מביטים קדימה, נראה שהכיוון יהיה פחות של עוד מאותו דבר, ויותר של חיפוש מודלים מדויקים יותר.
מרכזים שכונתיים, סטריפ מולים, מסחר באוכלוסייה שבויה כמו בתי חולים ואוניברסיטאות, מתחמי ירידים ייחודיים, מסחר משולב תיירות, חנויות פופ-אפ, פודטראקים, מתחמי פנאי ובידור, ואפילו הסבות של מבנים לשימור לצורכי מסחר, כל אלה הם חלק מהכיוונים המתחזקים.
המשותף להם הוא ניסיון לייצר סיבה ברורה יותר לביקור, זהות חדה יותר, וחיבור נכון יותר בין המקום, הקהל והשימוש.
השורה התחתונה
שוק הקניונים, המרכזים המסחריים והקמעונאות בישראל ב-2025 איננו קורס, אבל הוא בהחלט משתנה.
זה שוק רווי יותר, סלקטיבי יותר, חשוף יותר לשינויים, ותלוי הרבה יותר בדיוק תכנוני, תמהיל נכון, ניהול מקצועי והבנה אמיתית של הצרכן ושל הסביבה.
לכן, מי שימשיך לפעול לפי נוסחאות ישנות יתקשה יותר לייצר הצלחה. מי שיידע להגדיר זהות, להבין ביקוש אמיתי, ולבנות מוצר מסחרי מותאם יותר למציאות של היום, יוכל עדיין לייצר פרויקטים טובים ורלוונטיים גם בשוק מאתגר מאוד.
