אנו עדים בשנים האחרונות להצפה גדולה של שטחי מסחר בפרויקטים מגוונים של עירוב שימושים, בין מסחר למגורים, בין מסחר למשרדים, ולעיתים גם בשילוב של שלושת המרכיבים יחד, כפי שניתן לראות למשל בפרויקטים מהסוג שהתפתחו בצומת סביון.
הבעיה איננה רק כמות הבנייה, אלא ההיגיון שעומד מאחוריה. ישראל נחשבת כבר היום לאחת המדינות המובילות בעולם בהיצע שטחי מסחר ביחס לגודל האוכלוסייה, ולטעמי מדובר כבר בקרוב ל-2 מ"ר ואף יותר לנפש. במצב כזה, כל תוספת לא מבוקרת של שטחי מסחר מייצרת נזק מתמשך כמעט לכל מי שפועל בשוק הזה: בעלי חנויות, רשתות קמעונאיות, יזמי מרכזים עצמאיים וגם היזמים שמקימים את פרויקטי עירוב השימושים עצמם.
לטעמי, מגמה זאת איננה תוצאה של שוק בריא בלבד, אלא לא פעם של תכנון לקוי. הרשויות המקומיות שואפות להגדיל הכנסות מארנונה ומעודדות היקפים רחבים של מסחר, אבל בפועל נוצר עומס שהעיר עצמה מתקשה להכיל. התוצאה איננה מרחב עירוני נכון יותר, אלא ריבוי של שטחי מסחר שאין להם הצדקה מסחרית אמיתית.
הבעיה איננה רק בעודף שטחים, אלא בחוסר שליטה
במבט ראשון, מסחר מתחת למגדלי מגורים או לצד משרדים נשמע כמו רעיון נכון. יש תנועה, יש אוכלוסייה, יש נראות. אבל בפועל, בהרבה מקרים נוצרת שכבת מסחר מפוזרת, לא מדויקת, ולעיתים גם חסרת שליטה בסיסית.
כאשר מאשרים שוב ושוב שטחי מסחר בעירוב שימושים, בלי משמעת תכנונית ובלי אבחנה אמיתית של ביקוש, מקבלים ריבוי של עסקים דומים באותו אזור, לעיתים אפילו באותו פרויקט. פיצוצייה ליד פיצוצייה, מאפייה ליד מאפייה, ועוד חזית מסחרית שאין לה בידול, תמהיל או סיבה אמיתית למשוך קהל.
כאן מתחילה הבעיה המסחרית האמיתית. לא מדובר רק בתחרות, אלא בתחרות לא איכותית. עסקים רבים אינם מצליחים להגיע לרווחיות, שוכרים מתחלפים, חזיתות נשחקות, והמרחב שמלכתחילה היה אמור לשפר את חוויית הרחוב מתחיל לייצר הזנחה, בלבול ונראות חלשה.
למה זה קורה שוב ושוב בפרויקטים של עירוב שימושים
אחת הסיבות המרכזיות לכך היא מודל הבעלות. היזם שבונה פרויקט מגורים עם מסחר בתחתיתו בוחר, ובצדק מבחינתו, למכור את שטחי המסחר. מבחינתו זה חלק ממימוש הפרויקט. אבל מהרגע שהשטחים נמכרים, אובדת היכולת לנהל את המסחר כמקשה אחת.
וכפי שידוע היטב בענף, מכירה של שטחי מסחר יוצרת כמעט תמיד פגיעה ביכולת לנהל מרכז מסחרי כמו שצריך. קשה לשלוט על התמהיל, על הסדר, על הנראות, על הניקיון, קשה לכפות רמת תחזוקה אחידה, וקשה מאוד למנוע כניסה של שימושים כפולים או חלשים.
מרכז מסחרי מוחזק ומנוהל יודע לתקן, לדייק, להחליף ולבנות מהלך. מסחר מפוצל בבעלות, לעומת זאת, נוטה מהר מאוד להפוך לאוסף אינטרסים מקומיים, בלי יד מכוונת ובלי אחריות מסחרית כוללת.
הנזק הוא גם עירוני, לא רק עסקי
הפגיעה איננה נעצרת בשוכר או ביזם. היא חוזרת לעיר עצמה.
כאשר מצטברים עסקים מתחלפים, חנויות ריקות, חזיתות מוזנחות ושכבת מסחר שאיננה יציבה, מי שנפגע הם גם דיירי המגורים, גם הולכי הרגל וגם איכות המרחב העירוני. במקום חזית פעילה, מתקבלת לעיתים חזית עייפה. במקום חיבור טוב בין מגורים, רחוב ומסחר, מתקבל רעש מסחרי לא מסודר.
לכן, לטעמי, אי אפשר להמשיך להתייחס למסחר בעירוב שימושים כאל תוספת כמעט אוטומטית לכל פרויקט. לא כל רחוב צריך עוד מסחר, לא כל בניין מגורים צריך שורת חנויות, ולא כל שטח מסחרי קטן יודע להפוך לעסק בר קיימא.
מה צריך להשתנות ברמת התכנון
אם רוצים לתקן את המגמה הזאת לאורך זמן, חלק גדול מהאחריות נמצא אצל רשויות התכנון והרשויות המקומיות.
הכיוון, לדעתי, צריך להיות ברור יותר: לצמצם היקפי מסחר במקומות שאין להם הצדקה אמיתית, לבחון הגבלות על מכירת שטחים מסחריים לפרק זמן מסוים ככל שהדבר אפשרי משפטית, ולהגדיר בצורה מדויקת יותר אילו עיסוקים ושימושים מסחריים מותרים בכל פרויקט.
בלי הכלים האלה, ממשיכים לייצר עודף היצע שאין לו ניהול מסחרי, ואז מתפלאים למה הרחוב נראה פחות טוב, למה עסקים מתחלפים מהר, ולמה הפדיונות אינם מצליחים להחזיק.
ומה זה אומר על מרכזים מסחריים עצמאיים
מנגד, ליזמים ולחברות שמחזיקים מרכזי מסחר עצמאיים יש כאן גם איום וגם הזדמנות.
תחרות היא עניין בריא, ולא נכון לבקש להעלים אותה. אבל דווקא משום שהתחרות גוברת, מרכזים מסחריים עצמאיים לא יכולים להרשות לעצמם להישאר סטטיים. הם חייבים לשפר כל הזמן את התמהיל, את הנראות, את חוויית הלקוח, את התפעול ואת רמת החדשנות.
זאת איננה המלצה תיאורטית אלא חובה ניהולית. מרכז עצמאי שמנוהל היטב, עם יד מכוונת אחת ועם יכולת לקבל החלטות מסחריות לאורך זמן, עדיין יכול להחזיק יתרון ברור מול מסחר מפוזר בעירוב שימושים.
השורה התחתונה
הוויכוח בין מסחר בעירוב שימושים לבין מסחר עצמאי איננו ויכוח אדריכלי בלבד. הוא ויכוח מסחרי, תכנוני ועירוני.
עירוב שימושים יכול לעבוד נכון במקומות מסוימים, אבל כשהוא מיושם בעודף, בלי שליטה, ובלי חשיבה מסחרית אמיתית, הוא מייצר נזק מצטבר לשוק כולו. לעומת זאת, מסחר עצמאי שמנוהל נכון, עם תמהיל, נראות, תפעול וחדשנות, עדיין יכול להחזיק יתרון ברור ולספק סביבה מסחרית בריאה יותר.
בסוף, השאלה איננה אם לשלב מסחר בכל פרויקט, אלא אם יש למהלך הזה היגיון מסחרי אמיתי. וכשאין היגיון כזה, המחיר מגיע אחר כך דרך העסקים, דרך הנראות, ודרך העיר עצמה.
